北京已经容纳不下更多人了吗,命中注定要住拥挤的房子

北京已经容纳不下更多人了吗,命中注定要住拥挤的房子

原标题:我们并不是“命中注定要住拥挤的房子”

中国的一线城市已经容纳不下更多人了吗?

作者:塞冬

最近《大国大城》的作者,复旦大学的陆铭教授,在微信公众号《大家》上发了一篇文章,
文章基于他的团队对中国大城市多年来的调查研究,并结合国际上成熟大城市的发展经验,
反驳了要求限制大城市规模的 3 个常见论点。下面概括一下:

来源:黔财有话说

要求的限制大城市规模的第一个常见论点是:大城市已经没有低技能劳动力的生存空间了。
陆铭教授说,这是一种天大的误解,实际情况恰恰相反,高技能者和为他们配套的低技能者
同时向特大城市集中是全球现象。

近段时间以来,樊纲教授的一些言论引起了较大争议:

低技能的劳动力可能缺乏买房子的能力,但这并不妨碍他们选择留在一线城市。买不起房子
他们可以租房子。在发达国家,廉租房体系覆盖到几乎所有常住人口,这就更为在城市打拼
的低收入阶层提供了留下的可能性。这样的公共政策既实现了公共服务向低收入阶层倾斜的
公平性,同时,也为城市的活力、竞争力和持续发展提供了充足的劳动力资源。

  • 先是4月份在中央2台《大讲堂》节目中提出“六个钱包”理论。
  • 然后是7月末在博鳌的房地产论坛上指出:“我们命中注定只能住拥挤的房子,你想住不拥挤的房子到澳大利亚去,到加拿大去,你可以买到看不到邻居的大房子”。

每一个城市的人口有多少,从根本上来说是由这个城市产生的就业需求来决定的。有的城市
的产业具有很强的规模效应,比如现代服务业,这样的城市,人口就多一些。而有的城市,
产业主要是为周围的农业、旅游和资源型产业配套,并不需要那么多人,甚至不需要有很多
高技术的人,它的人口就少一些。

许多人听到这样的言论都会觉得不舒服,毕竟大部分城市居民的住房条件并不是很宽裕,年轻新移民群租、蜗居是普遍现象,哪怕是土著居民,大都也住得很憋屈。

在世界上所有的市场经济国家,如果房价高了,市场机制一定会引领政府和企业增加土地和
住房供应,缓解住房的短缺。中国的特色在于,地方政府控制土地和住房供应,一直被默认
为缓解人口增长趋势的政策手段,这些政策手段的最终结果就是房价越来越高。

但是,大多数人同时也会对现状表示理解,毕竟一个常识是——中国地少人多,人均土地资源相对稀缺,再加上保护耕地政策,我们需要对土地进行集约利用。城市居民住得挤点、住得小点,是命中注定、无法改变的客观事实。

在国际上,特大城市政府的追求是把人口增长的压力变动力,通过技术和管理,改善基础设
施和公共服务的总量、结构和空间布局,提高城市的宜居性。

特别是对于大城市、特大城市而言,人口过多/交通拥挤/房价畸高,都是全世界的普遍现象,就算中国大城市的房价涨得更快、涨得更高,许多人也会将其归结于金融政策、炒房风气、缺乏其他投资渠道等等,认为只需要加强限购限贷、严控买房资质,乃至严控人口流入,就能解决。

要求限制大城市规模的第二个常见论点是:一线城市已经没有增加土地和住房供应的潜力。
但陆铭教授和他的团队,通过大量的调查研究,非常肯定地说,包括北京上海在内的中国大
城市,都没有缺地的问题。

然而,本文将通过大量数据来说明这样一个事实——中国人并不是“命中注定要住拥挤的房子”:

以上海为例,上海市目前的管辖范围之内,6000
平方公里都是平原。除了必要的生态保护
用地,比如崇明岛、青浦周边的水源地和规划建设中的郊野公园,保持农业用地是否必要,
需要质疑。即便是在多山的北京市辖区范围之内,平原面积也有 6390.3
平方公里,占总面 积的 38%,目前也没有缺地的问题。

  • 大城市糟糕的居住状况来自土地资源的错配。
  • 当前经济、人口、债务面临的种种问题,大都来自于约束大城市扩张的土地政策。
  • 这些问题,不是靠年轻人努力工作、不是靠新经济产业升级,就能完全解决的。
  • 鼓励生育需要更多的居住空间,消费升级需要更多的居住空间,教育、医疗、交通基建也需要更多的土地供给。

除了在总量上有增加建设用地的可能性之外,都市圈内部用地结构也有大量增加住宅用地空
间的潜力。比如说,上海仍然有三分之一的建设用地用于工业,随着产业结构的调整,工业
用地转商住,可以释放大量的住宅供应。

从政策制定者到规划界、乃至到大部分普通人,都必须正视这一问题、一起努力改变现状,才能充分释放出中国经济的内在活力,为国家和个人赢得更好的未来。

至于交通和空气质量的问题,陆铭教授认为,随着城市的发展成熟也都能够解决。根据世界
一线城市的经验,交通问题主要是通过密集、快速、大体量的轨道交通来解决的。而环境和
空气质量的改善,一靠产业结构调整向服务业,二是通勤转向以轨道交通为主。

话不多说,继续用数字说话。

最后再来说一下水资源。缺水经常被作为要求限制大城市规模的一个重要指标。但陆铭教授
通过研究发现,2001 年北京的水资源消耗量为 38.9 亿立方,对应于 1385
万人;2014 年,37.5 亿立方水消耗量对应于 2152
万人,水的消耗量反而是下降的。其中,2014 年的农业用 水和工业用水分别是
2001 年数量的 47%和 55%,同时期,按常住人口计算的人均生活用水 量从 87
立方下降到 79
立方。而且从结构上来看,北京地下水开采量在下降,而再生水量在 上升。

首先我们来看看特大城市居民的居住现状,在列举数据之前,先感受一个塞冬身边的例子,:

上述数据仍然是指目前可用的水资源数量,更不要说水本身是可以运输的资源。比如说,即

塞冬有两位同龄好友,都是30岁出头,在同一公司上班,一个住昌平南绍,一个住昌平县城,我们用稍近一些的南绍为例。

使饮用水全部靠瓶装水,在目前已经具备的条件之下,人均饮用水的价格一天不会超过十元。
更不要说,海水淡化的成本已经非常接近于自来水的成本。北京的水资源问题尚且如上述分
析,其他中国一线城市就更不用说了。

坐地铁的话,从南邵到公司的单程时间是1小时50分钟:

文章的最后,陆铭教授说,对于一线城市人口增长潜力的讨论,往往会被反对者推向极端,
认为上述判断潜在的含义是一线城市可以无限增长。这种反驳是无理的。因为在本质上,当城市扩张带来的成本(主要是房价和通勤的时间),让企业和个人觉得不必要继续呆在一线
城市,这时城市边界就决定了。在这个意义上,城市是会有边界的。只是,中国的一线城市
距离最终的边界还差得很远。

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这两位朋友一位有京牌车,一位是河北牌照。上班开车的话,单程是46公里:

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有人会问,既然在东三环上班,为什么不住东面,何必住北六环?

因为他们的妻子都在北面上班——现在买房一般都是选离女方单位近的方向。

除了上面这样的搭配以外,更常见的是女方在东三环金融区、男方在西北五环软件园上班。在这种情况下,房子通常买在东六环的通州,比我这两位朋友的通勤时间还要更长一些。

这是其中一位好友的妻子的上班路线,虽然只是从北六环到北五环,但由于没有直达地铁,需要先地铁、再公交,单程1小时40分钟。

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有人会问:他们为什么非要买北六环外而不买离市区近一些的房子?

正好,这两位好友的买房经历我都很清楚,他们在2014年入手,房价比现在便宜一半。住南邵那位,同户型的近期成交价是这样的:82平米405万。

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如果买个近一点的房子,比如从北6环挪到北5环外清河区域的老房子,价格是这样的:77平525万。

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这个小区楼龄20多年,谈不上有正规的物管,上面这样客厅只有一个小窗户的,已经算小区里不错的南北通透好户型。

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所以,对我这位好友而言,如果再能多拿出一百多万,同时降低对小区品质和居住面积的要求,在共享单车的帮助下,好友的单程通勤时间会缩短到1小时——这是如今一线城市年轻人里非常理想的状况。

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这两位好友一位是清华毕业,另一位是985本硕,都在全国知名的高薪公司工作,都有一个孩子,双方夫妻每天上班+通勤时间都在14小时左右,都是一方父母来京带娃,全家5口人,人均建筑面积不到20平。

他们运气都比较好,毕业拿到了北京户口,在房价翻倍前上了车,现在都是准备再奋斗几年,把房子卖了换一套近一些的。而塞冬的另一些年纪更小的朋友,现在大都对在北京上车不抱希望。

上面说的都是顶级学校毕业生、进入热门行业顶级公司的情况。对于绝大多数非顶级高校、非热门行业顶级公司的年轻人而言,能不能在北京上车,如今基本已经不再取决于自己的工作是否足够努力。

以前我在知乎上列举过来北京学习工作的外地尖子生的“惨状”,有人留言称——“你不应该把真相说出来,不然小地方的好学生就要对好好学习—>考上好大学—>留在大城市找个好工作这条路绝望了。”

总之,以我的两位好友的案例为代表,特大城市有两个大家都习以为常的问题:

  • 居住面积小
  • 通勤距离长

而中国的特大城市,由于人为原因,让这两个问题变得尤为严峻,正在走向近期大家讨论很多的“香港化”。

为了更好的探讨这个问题,看完上述个例,我们再看统计数据,看看这两个“问题”是如何诞生的:

还是以塞冬所在的北京为例,全市城镇常住家庭的居住情况如下表所示(来源:《北京统计年鉴2017)。

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先说一下数据口径,“城镇常住家庭”是指居住在北京半年以上的京户+外地户籍家庭,平均每个家庭有2.7人(成年单身也算一个家庭)。该数据不包括学生、军人等居住在集体公共宿舍中的人口。

也就是说,该调查排除了集体宿舍、对群组/非法空间的抽样也不够全面,大体反应的是在北京正常生活居住的京户+外来常住人口的居住情况。

从上表可以看出,52.1%的北京城镇常住家庭住在一居室和二居室内,还有11.7%居住在筒子楼/连片平房(大杂院),拥有三居室的家庭只有17.5%,拥有四居室的只有2.2%。

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也就是说,高达63.8%的北京常住家庭,其居住条件不好于两居室,这是符合人们常识的——一线城市住得差。

再来看另一个数据:

2013年,北京国有土地上住宅建筑面积为47610万平米(2013年后的数据不再公布),而北京2013年城镇常住人口为1825.1万人。

也就是说,当我们把居住在北京半年以下的外来人口、把无法统计到的外来常住人口都排除掉后,北京城镇常住人口的人均住宅建筑面积是26.1平米,一个三口之家平均就是78.3平米(建筑面积)。

看完数量看结构:

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北京居民的住房来源中,商品房的比重刚刚超过1/4,房改房占1/5,租房占14.5%,保障/安置房占10.6%,还有一大块是自建房(村镇集体土地宅基地、老城区胡同四合院),占近1/4。

在北京买过房、租过房的应该都清楚这样几个基本情况:

  • 北京的新房、次新房数量很少。对于北京的一个常住人口三四百万、相当于中等省会市区人口的经济、人口大区,一年新开的楼盘一只手就能数的过来,而且不是整个楼盘,通常只是其中的一两栋楼。
  • 由于新建住房极少,相比起其他蓬勃发展的省会城市而言,北京的住房总体上越来越老旧,房屋楼龄较大——哪怕土地极其充裕的郊区也是如此。

塞冬居住的小区是2009年竣工的,位于北五环边上。这个房龄接近10年的小区,已属于方圆很大一片区域内著名的稀缺“次新房”。

而那些在其他城市城区里属于旧城改造范围的老楼,在北京还广泛存在着。近年来北京一个重要的民生工程就是为这些楼龄三五十年的老楼,由财政出钱,免费抗震加固、管道更新、安装电梯。

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许多毕业不久、刚接触北京楼市的年轻人都会有这样的疑问:

  • 北京的平均收入比老家高那么多,大家住房条件那么差,需求那么强烈,市区里也就算了,为什么不在郊区多修点新房子?
  • 房价10万一平,建安成本才几千,为啥这些老楼不拆掉盖新房,而是由财政出钱改造?

我们来看另一组数据,下面是北京从2000-2016年以来的商品住宅竣工面积(来源:《北京统计年鉴2017》):

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可以看到,2005年是个分水岭,如今北京的商品住宅供给相比最高点接近腰斩,回到21世纪初的水平,而北京的常住人口已从世纪初的1300万+增长到现在的2100万+。

下面是北京城镇常住人口人均住宅竣工面积,同样是以2005年为分水岭,当前已比高峰期腰斩还多。

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住宅供应“腰斩”的根源是住宅供地的“腰斩”,根据塞冬总结的下表,2016年相比2011年,住宅供地计划减半,实际供应量更是只有1/4。

2017年的住宅用地供应计划仍然是1200公顷,好消息是供应计划圆满完成,终于不像此前那样实际远不如计划。

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许多人看到这里会说:没办法呀,北京已经扩张得很大了,没有土地可以供应了。

而实际上,北京的平原面积有6200平方公里,而城市建成区面积只有1420平方公里(来源:《中国统计年鉴2017》)。

北京目前的耕地面积有2200平方公里、园地面积还有1350平方公里。面积不大的北京平原,大部分土地仍然是农业用地。

为了让上面的数字更形象,来看这样两个数字:北京六环路包围起来的总面积是2200平方公里,五环路包围的面积是大概是700平方公里。

也就是说:

  • 北京六环内、甚至五环内,大量空间是未开发的。
  • 北京现有的耕地+园地面积,是城市建成区面积的2.5倍。

暂且不说远郊区,我们以北京的重要主城区——海淀区为例,在海淀山后地区,六环以内,仍然保有大量可供开发成住宅小区的空地和耕地。

下面是曾号称“亚洲第一大社区”的回龙观地区(回龙观+霍营),紧挨着海淀区,总建成区面积不到11平方公里,容纳了数十万人口。

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而根据海淀区的土地利用总体规划,到2020年,海淀区还需要保留148平方公里的农用地。

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根据北京2035年总体规划,北京的建设用地还要逐渐净减少——“减量发展”是北京未来的主题。

然而,北京曾经并不是这样的,十多年前,北京是个高速扩张的城市:

  • 1998年,北京建成区面积488平方公里,到2004年发展到1182平方公里,1998-2004年平均每年增长116平方公里。
  • 到2016年,北京建成区面积增长到1420平方公里,2004-2016年平均每年只增长14平方公里,是此前速度的12%,下降了一个数量级。

其根源,来自两个重要政策:

  • 2004年8月31日开始实行的“土地招拍挂”,禁止土地自行协议出让,而必须由政府统一买卖。
  • 2005年修编的土地利用总规(2006-2020),“耕地红线”成为核心KPI。

如下图所示,从1998年到2003年,北京的耕地面积快速增加,与同期建成区面积飙升相对应。从2004年开始,北京的耕地下降速度急剧放缓,建成区面积增速下降一个数量级。

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总的来说,从90年代中期到2004年,北京经济的高速发展伴随着城市的高速扩张、住宅建设的高速增长,房价总体平稳。从2005年开始,北京房价暴涨:

  • 土地供给的大刹车,让人们的名义收入增长远不如房价的涨幅。
  • 2005年至今,北京大多数地方的住宅价格翻了10倍,而同期人均可支配收入只增长了5.2倍(北京统计年鉴2017)。人们的收入相对于单位面积住房的购买力腰斩——和同时期人均住宅供应量腰斩相对应。

除北京以外,上海的情况也类似,——04-05年成为上海建设用地供给的拐点,现在上海提的也是“减量发展”:

《上海建设用地已到”天花板” 十三五要减量》

二线城市也好不了太多,以杭州为例,其土地利用总规要求:“城乡建设用地从2005年的107004公顷提高到2020年的126900公顷”,低于常住人口增速,就更不要说满足经济增长对人均空间提升的需求。

再来看南京的数据,和京沪一样,都是“以2005年为拐点,城市建设用地规模增幅经历了快速增长、缓慢增长的过程,其中2000~2005年,年均增长速度达55.87%;2006~2014年年均增长速度仅为4.7%,前期是后期的11.89倍”。

下表来源:《南京市2000~2014年城市建设用地变化及驱动因子研究》,张雪茹等,南京师范大学地理科学学院。

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在许多人的记忆中,各大城市的房价都是从2004-2005年左右开始启动涨价——先是责怪炒房团、然后是要求限购限贷、到近年来直接限价摇号——直到现在,大多数人也还没意识到根源是从2005年开始的特大城市建设用地增速数量级的脚踝斩。

在众多大城市中,重庆算是个例外,黄奇帆使用其著名的“地票”制度,从农村置换土地指标,为城市的建设提供了充足的建设用地资源,导致重庆房价长期低迷。然而近两年,连重庆的住宅用地供给也开始大幅缩减:

图片 19

如果说,以2005年为拐点的大城市供地急剧下降,导致了近年来新进入大城市的年轻人面临暴涨的房价、大涨的房租、和很小的人均居住面积。

那么,不合理的规划则造就了他们过长的通勤距离。我们再来看一个例子:

感受一下海淀北部地区的土地使用规划,这是一片位于西北五环-西北六环的“郊区”。从北京市中心开车到A点需要32公里,到B点要36公里。

图片 20

按照其他城市通常的逻辑,在这样相对偏远的地方,应该大量供应住宅用地。然而,上图的供地结构一目了然,并非如此。

这片区域的土地利用规划数字是这样的:

  • 新区规划总面积226平方公里,占海淀区总面积的53%
  • 规划总建设用地69平方公里,约占区域面积的30%,其余70%的空间均为绿色生态空间
  • 规划总建筑规模约4800万平方米,其中产业建筑规模约2700万平方米。

可以看到,在这片区域中,建设用地占比非常有限,而在极其有限的建设用地中,产业园区的面积大大超过了住宅用地面积:

图片 21

一个常识是,占地面积0.1平方公里企业总部大楼,如中关村软件园里的百度科技园、联想总部、腾讯北京总部等,就可以容纳3万员工。

下图:百度科技园:

图片 22

如果按照人均30平米住宅用地来配套(无论是买还是租),以容积率3来计算,考虑到60%左右的劳动力人口比率。那么这一栋企业大楼,就需要5倍面积的住宅用地才够。而在规划图中,实际是反了过来。

图片 23

简单来说就是:

  • 海淀只想要产业,而不想要人口,在海淀郊区规划了大比例产业用地而极少提供住宅,无法做到“职住平衡”。
  • 而从上图中的居住区到就业区缺乏直达的轨道交通,巨量人口必须从昌平经过地铁+大巴换乘,到海淀山后的科技园上班。

看完海淀的例子,我们再来做一下国际对比,下面来看东京和北京的建成区同比例对比图:

  • 图中东京的范围是“一都三县”,行政区面积1.3万+平方公里,常住人口3500万+。
  • 图中北京的范围是北京直辖市+临近的燕郊、廊坊、涿州。其中北京的行政区面积是1.6+万平方公里,常住人口2100万+,地图中部分北京北部山区未包含在内。

从上面两张对比图可以很明显的看出北京建成区和东京的不同:

  • 东京是极其连绵的都市区,开发了除山地以外几乎所有可被开发的土地用于居住,建成区面积显著大于北京。
  • 北京有大量平原未被开发,除中心城区外,其余建成区程小组团式零散分布,和中心城区之间有大量未开发空地(耕地、绿化隔离带)。

这造成了两个结果:

  • 实现了超远距离的通勤——骨架挺大,从昌平/房山/通州/顺义到市中心的距离,不比东京边缘地带到市中心近多少。
  • 但却没有修建能容纳这些就业人口的足够的住房——骨架内大量的空白:增绿留白、耕地红线。

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